3g. Grondbeleid

De gemeente Eindhoven is eigenaar van een omvangrijke grondportefeuille. De wereld staat echter niet stil en ook de gemeentelijke organisatie en haar visie op grondpolitiek blijven in ontwikkeling. Ook in het bestuursakkoord “Samen Morgen Mooier Maken” zijn hier uitspraken over gedaan. De schaalsprong die Eindhoven doormaakt en de daaruit volgende gebiedsontwikkelingen vragen om een actueel handelingskader. Daarom is in 2023 de Nota Grondbeleid van 2017 geactualiseerd. We laten niet meer alles over aan de markt en we zullen daarom een regisserend grondbeleid voeren. Bij zowel actieve grondpolitiek als ook in een faciliterende rol of bij een samenwerkingsvorm kunnen we met behulp van publiekrechtelijk instrumentarium regie uitoefenen op gebiedsontwikkelingen. Ongeacht de strategie; in alle gevallen zal er door de gekozen mate van regievoeren grip ontstaan op een gebiedsontwikkeling. Vandaar het nieuwe motto: “Grip door regie”.

De nadruk zal komen te liggen op het voeren van actieve grondpolitiek. Naast de inzet van het beschikbare publiekrechtelijke instrumentarium, houdt dit in dat we (meer) strategisch grondposities verwerven om meer zeggenschap te krijgen in de grote ruimtelijke en maatschappelijke opgaven waarvoor we (regionaal) aan de lat staan om deze te realiseren. Het grondbeleid vormt voor al deze ontwikkelingen de kaders en randvoorwaarden en een essentiële basis voor de ruimtelijke ontwikkeling van onze stad.

Ontwikkelingen

Eindhoven bouwt door

Eindhoven staat voor een grote opgave. De komende vier jaar moeten er minimaal 12.000 woningen worden gebouwd in de stad (Bestuursakkoord Samen Morgen Mooier Maken). Hierover werd in maart 2023 een nieuwe woondeal getekend met het Rijk, de Provincie en de Regio waarin de ambitie van 20.000 te bouwen woningen tot 2030 staat. Tegelijkertijd is er veel onzekerheid in de woningbouwmarkt over wet- en regelgeving, bouw- en ontwikkelkosten, opbrengsten en financiering van projecten. Om de komende jaren zoveel mogelijk woningen te realiseren, is het noodzakelijk om maatwerk maatregelen per project te nemen. Wat dit mogelijk voor de Eindhovense grondexploitaties en private ontwikkelingen betekent, is afhankelijk van de maatwerk maatregelen die per project moeten worden genomen. Een voorbeeld van zo’n maatwerk maatregel is Victoriapark/Victoriatoren. Daarvoor heeft de Raad in 2023 een wijzigingsvoorstel voor de grondexploitatie Emmasingelkwadrant (820-000) vastgesteld.

We zetten in het kader van de woningbouwversnelling 7,5 miljoen incidenteel in voor de gehele stad. Hierbij kijken we nadrukkelijk naar het dekken van bijvoorbeeld onrendabele toppen en het opvangen van tekorten op grondexploitaties om woningbouw in uitvoering te krijgen.

Stijgende kosten & binnenstedelijke opgave

We worden nu al een aantal jaren geconfronteerd met sterk stijgende kosten. De krapte op de arbeidsmarkt zorgt voor hogere voorbereidingskosten. Ook zorgt deze krapte, tezamen met sterk stijgende materiaalprijzen, voor sterk ge­stegen civiele kosten. In het MPG 2023 is de verwachte kostenstijging voor de komende jaren verwerkt. Als blijkt dat de werkelijke kosten in projecten hoger uitvallen dan geraamd, dan zorgt dit voor een teruglopend verwacht resultaat. Hoe de kostenstijging zich de komende jaren zal gaan ontwikkelen is nog onzeker.

Daarnaast wordt de opgave om een fors aantal woningen toe te voegen steeds complexer. Er is geen ruimte meer voor grootschalige uitbreidingslocaties. De opgave moet door middel van verdichting in de bestaande stad worden gerealiseerd. De omgeving, ondergrondse situaties met kabels en leidingen, archeologie en complexe bouwlogistiek zorgen voor veel complexiteit in projecten. Hierdoor is meer afstemming noodzakelijk en worden we geconfronteerd met langere doorlooptijden, meer kosten en extra risico’s.

Portefeuille grondexploitaties en private ontwikkelingen

Voor monitoring wordt aangesloten bij de reguliere planning- en controlcyclus. Onderdeel hiervan is het jaarlijks herijken van de grondexploitaties en exploitaties voor private ontwikkelingen in de Meerjarenprognose Grondexploitaties en Private Ontwikkelingen (MPG). De resultaten van het MPG verwerken we in de jaarrekening en in de daarop volgende (meerjaren) begroting.

Resultaten

Te verwachten resultaten totaal

In onderstaande tabel staan de te verwachten resultaten van de grondexploitaties en private ontwikkelingen. Deze zijn gebaseerd op de herijkingen in het MPG 2023. Echter kunnen ontwikkelingen en/of besluiten in 2023 nog van invloed zijn op de verwachte resultaten voor 2024. Zo worden er in 2023 verschillende nieuwe projecten vastgesteld, lopende projecten afgesloten en vinden er wijzigingen in projecten plaats. Daar komt bij dat als het verwachte resultaat van een grondexploitatie daalt, bijvoorbeeld door tegenvallende kosten en/of opbrengsten, de kans bestaat dat eerder genomen resultaat moet worden teruggestort. Dit zorgt ervoor dat resultaatneming risicovol is.

Voorzieningen

Naast projecten met een verwacht positief resultaat zijn er ook projecten met een verwacht negatief resultaat. Ter dekking van dit verwacht negatieve resultaat is een voorziening gevormd. Deze voorziening zal vrijvallen zodra het project wordt afgesloten. Onderstaande projecten verwachten we in 2024 negatief af te sluiten:

• Herinrichting Woonwagenlocaties:   - € 1,5 miljoen
• Philips Lighting:          - € 0,4 miljoen

Verdeling resultaatbestemmingen

Jaarlijks levert de portefeuille grondexploitaties en private ontwikkelingen een resultaat op voor de gemeente. Via diverse besluiten is dit resultaat bestemd voor onderstaande reserves.

• Saldireserve specifiek (fietsenkelder Stationsplein Zuid);
• Reserve Bovenplanse Investeringen;
• Reserve Knooppunt XL;
• Reserve Huisvesting Onderwijs;
• Reserve Strategische Investeringen.

Bovenplanse Investeringen

Sinds mei 2019 geldt in Eindhoven voor alle initia­tiefnemers van (nieuw)bouwprojecten een uniforme afdracht voor Boven­wijkse Voorzieningen. Deze afdracht geldt voor private ontwikkelingen, maar ook voor gemeentelijke grondexploitaties. In 2023 is de opvolger hiervan, het programma Verhaal van Bovenplanse Investeringen, door het college vastgesteld. Bovenplanse investeringen zijn wer­ken, werkzaamheden en maatregelen van (openbare) voorzieningen waar nieuwe bouwprojecten en de bestaande stad (en vaak ook nog daarbui­ten) profijt van hebben. Dit zijn zowel de bovenwijkse voorzieningen als de nieuw door de Omgevingswet geïntroduceerde categorie van financiële bijdragen. Het verschil is dat de financiële bijdragen de nog meer algemene ‘netwerkvoorzieningen’ betreffen. Niet alleen de (nieuw)bouwprojecten, ook de bestaande stad en zelfs daarbuiten hebben er profijt van (o.a. infrastructuur met regionale netwerkfunctie). Het programma zal vanaf 1 januari 2024 van kracht zijn.

Risico's en weerstandsvermogen

De benodigde weerstandscapaciteit voor grondexploitaties en kostenverhaalprojecten bedraagt € 16,4 miljoen. Dit is gebaseerd op de MPG 2023 en de halfjaarlijkse actualisatie.

De ontwikkeling van de nog te realiseren opbrengsten in de grondexploitaties zijn ingeschat op basis van de huidige inzichten. Ervaring uit de afgelopen jaren heeft ons geleerd dat deze sterk afhankelijk zijn van
marktontwikkelingen waar wij als Eindhoven geen invloed op hebben. Een nieuwe economische crisis kan zorgen voor lagere opbrengsten, vertraging in de realisatie hiervan en hogere rentelasten. We hanteren bij de berekening 5-15% opbrengstendaling, 2-6 jaar vertraging en 0,5-1% rentestijging. Voor marktrisico’s hebben we circa € 10,9 miljoen weerstandscapaciteit nodig om eventuele effecten van tegenvallende markteffecten op te kunnen vangen.

Het afgelopen jaar zijn we geconfronteerd met sterke kostenstijgingen en is het erg onzeker hoe de kosten zich de komende jaren zullen ontwikkelen. Daarom houden we bij het bepalen van de benodigde weerstandscapaciteit rekening met een kostenrisico. We hanteren bij de berekening 5-8% kostenstijging voor de jaren tot en met 2025. De hiervoor benodigde weerstandscapaciteit bedraagt circa € 1,4 miljoen.
Daarnaast worden project specifieke risicoanalyses uitgevoerd om risico’s te identificeren, kwantificeren en beheersen. Deze bestaan hoofdzakelijk uit het risico op tegenvallende kosten, bijvoorbeeld als gevolg van sanering, archeologie of explosieven, en contractuele risico’s. Om eventuele effecten van deze risico’s op te kunnen vangen is een weerstandscapaciteit nodig van circa € 9,3 miljoen.
Conform BBV regelgeving moet jaarlijks winst uit grondexploitaties worden genomen naar rato van de realisatie van kosten en opbrengsten. Dit kan betekenen dat wanneer risico’s optreden of kosten en of opbrengsten tegenvallen, een correctie moet worden gedaan op de eerder teveel genomen winst. Om dit te kunnen opvangen is een weerstandscapaciteit van circa € 5,5 miljoen nodig.
Bij de bepaling van de totaal benodigde weerstandscapaciteit wordt rekening gehouden met de mogelijkheid om de financiële effecten van het optreden van risico’s gedeeltelijk op te vangen binnen de verwachte resultaten van de projecten zelf voordat het weerstandsvermogen moet worden aangesproken. Dit betreft een bedrag van circa € 10,8 miljoen. Tot slot zijn een aantal projecten in voorbereiding waarvoor bij vaststelling een weerstandscapaciteit van circa € 100.000 nodig is.

Verbonden partijen

Voor de ontwikkeling van de projecten Strijp-S en Flight Forum is de gemeente Eindhoven een samenwerking aangegaan met derden. Deze grondexploitaties zijn deels (gemeentelijk deel) opgenomen in de beschreven resultaten en prognoses. De totale grondexploitatie speelt zich echter af binnen de verbonden partijen, waarover de rechtspersoon van deze verbonden partij zelf verantwoording aflegt. Dit wordt verantwoord in de paragraaf verbonden partijen.
Voor de gebiedsontwikkeling Fellenoord (onderdeel van Eindhoven Internationale Knoop XL) heeft de raad begin 2023 besloten een samenwerking aan te gaan met de Provincie Noord-Brabant door een Besloten Vennootschap (BV) “ontwikkelmaatschappij gebiedsontwikkeling Fellenoord” op te richten waar de gemeente Eindhoven voor 50% eigenaar van is. Fellenoord wordt een gebied dat transformeert van een monofunctioneel gebied naar een levendig en gemengd stadsdistrict.